Верховный Суд РФ объяснил, когда дом без документов не самострой

Верховный Суд РФ объяснил, когда дом без документов не самострой

Факт утраты архивных документов на старый дом и отсутствие информации об обстоятельствах его строительства не дают права властям признавать здание самостроем и отказывать в его регистрации. В случае длительного открытого и добросовестного владения недвижимостью владелец приобретает право собственности на имущество, напоминает Верховный суд (ВС) РФ.

Высшая инстанция рассмотрела жалобу жительницы Новосибирска, которая 20 лет прожила в жилом доме, построенном ещё в 1949 году, а когда захотела взять землю под ним в аренду, власти выяснили, что здание является самостроем и не может быть введено в эксплуатацию. Суды позицию чиновников поддержали.

Однако ВС РФ отметил, что при отсутствии правоустанавливающих документов на древние постройки ее владельцы могут ссылаться на приобретательную давность и на ее основании требовать регистрации собственности. Аргументом в пользу хозяина дома также следует считать отсутствие претензий со стороны властей и соответствие дома всем необходимым техническим параметрам, указывает суд.

Суть спора

Суды установили, что спорный жилой дом на улице Декабристов был построен ещё в 1949 году, а в 1954, 1971, 1978, 1980, 2006, 2010 годах к нему добавляли пристройки. Владельцами дома, по данным технического учёта и технической инвентаризации, были учтены двое собственников, которые 1 апреля 1977 года продали его матери истицы за 3 тысячи рублей, о чем имеется соответствующая расписка.

Из выписки домовой книги следует, что мать была зарегистрирована по адресу этого дома с апреля 1977 года, а заявительница – с ноября 1996 года. Когда мать истицы умерла, она вступила в наследство.

Летом 2016 года женщина попросила департамент земельных и имущественных отношений мэрии Новосибирска предоставить ей земельный участок под домом на условиях выкупа или аренды. И тогда выяснилось, что никаких документов на дом нет и он, по сути, является самостроем.

Из «Новосибирского городского архива» пришёл ответ, что в имеющихся на хранении документах за 1946–1957 года решение об отводе земельного участка и регистрации домостроения, расположенного на улице Декабристов не обнаружено.

Власти пришли к выводу, что земельный участок под домом не может быть сформирован и предоставлен, раз отсутствует правоустанавливающий документ на само жилое здание. Осенью же администрация отказала истице и в вводе дома в эксплуатацию. Тогда она обратилась за защитой своих прав в суд, однако и тот ее не поддержал.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что спорный жилой дом является самовольной постройкой, земельный участок, на котором расположен жилой дом, не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, не предоставлен истцу на каком-либо праве, а потому оснований для признания права собственности на самовольную постройку не имеется в силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ.

Право на самострой

ВС напомнил, что право собственности на самовольную постройку может быть признано при одновременном соблюдении следующих условий:

— если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

— если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

— если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку, размер которых определит суд, уточняется в определении.

Приобретательная давность

Немаловажным фактором в подобных делах является приобретательная давность, на анализе которой ВС остановился подробно.

Суд напомнил, что если гражданин не является собственником недвижимости, но добросовестно, открыто и непрерывно владел им как своим собственным в течение 15 лет, то он приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность – часть 1 статьи 234 ГК РФ).

При этом действие статьи 234 ГК распространяется и на случаи, когда владение имуществом началось до 1 января 1995 года и продолжается в момент введения в действие части первой кодекса, указывает ВС.

Давностное владение является добросовестным и открытым, если гражданин не знал и не должен был знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности, но при этом не скрывал факта нахождения имущества в его владении, отмечает суд со ссылкой на постановления пленума Верховного суда № 10 и Высшего Арбитражного Суда № 22 от 29 апреля 2010 года.

В решении также указывается, что по смыслу статей 225 и 234 ГК, право собственности в силу приобретательной давности может быть получено как на имущество, принадлежащее другому лицу, так и на бесхозную вещь.

Возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 ГК РФ. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности, напоминает суд.

«По смыслу указанных положений закона и разъяснений пленума, давностное владение является добросовестным, если, приобретая вещь, лицо не знало и не должно было знать о неправомерности завладения ею. Это относится к случаям, когда вещь приобретается внешне правомерными действиями, однако право собственности в силу тех или иных обстоятельств возникнуть не может. При этом лицо владеет вещью открыто, как своей собственной, то есть вместо собственника, без какого-либо правового основания (титула)», — резюмирует ВС.

Позиция ВС по делу

Согласно материалам дела, истица и ее мать открыто, непрерывно и добросовестно в течение почти 40 лет пользовались жилым домом и несли бремя расходов на его содержание.

За все это время никем, в том числе местной администрацией, не оспаривалось владение ни домом, ни землей под ним. Каких-либо требований о сносе дома либо его безвозмездном изъятии или об истребовании земельного также не заявлялось.

При этом согласно техническому заключению, жилой дом соответствует противопожарным нормам, его строительные конструкции не представляют опасности для жизни и здоровья людей, жилое помещение отвечает санитарно-эпидемиологическим требованиям, несущие и ограждающие конструкции находятся в работоспособном состоянии.

Между тем эти обстоятельства не были предметом исследования и оценки судебных инстанций полагавших, что они не имеют правового значения для рассмотрения возникшего спора, указывает ВС.

«Однако с этим выводом согласиться нельзя, поскольку само по себе отсутствие в архивном фонде документов об отводе земельного участка, а также невозможность доказать право собственности на основании надлежащим образом заключенного и зарегистрированного договора не препятствуют приобретению по давности недвижимого имущества, обстоятельства возведения которого неизвестны.

Иной подход ограничивал бы применение статьи 234 ГК РФ и введение в гражданский оборот недвижимого имущества, возведенного в период действия гражданского законодательства, не предусматривавшего признание права собственности на самовольную постройку, и в отношении которого истекли сроки предъявления требований о сносе», — отмечается в определении.

С учётом этих обстоятельств ВС отменил решение апелляционной инстанции и отправил дело на новое рассмотрение с этой стадии.

«При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, установить обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, правоотношения сторон и разрешить возникший спор в соответствии с требованиями закона», — отметил ВС РФ.

Комментарий эксперта

Верховный суд рассмотрел спор, когда дело не в самострое вовсе, а в иной житейской ситуации, когда документы на строительство дома не сохранились, как и документы по землеотводу, но владельцы такой недвижимости открыто, непрерывно и добросовестно осуществляют свои права (владеют и пользуются) своим имуществом много лет, включая смену владельца путем наследования и иных форм правопреемства, поясняет Управляющий партнёр «Тарло и партнеры» Алексей Попов.

По его словам, в таком случае признак самостроя имеется только один — отсутствие правоустанавливающего документа.

«Так вот в рассматриваемом споре и аналогичных случаях суд констатировал, что факт утраты архивных документов и неизвестности обстоятельств строительства при условии давности постройки и непрерывности открытого добросовестного владения более 15 лет не может быть основанием для отказа в оформлении права собственности на дом и на земельный участок. Отсутствие претензий со стороны государства по использованию такой недвижимости, требований о сносе такого дома как самостроя суд также выделил как обстоятельства, говорящие в пользу владельца. По совокупности таких обстоятельств, выявленных в данном споре, владельца вообще нельзя обвинять в незаконном строительстве, т.е. относить его дом к самострою, а соответственно, нет и оснований для отказа в оформлении его прав собственности по действующему законодательству и ограничивать другие его права собственника», — подчеркнул Попов.

Алиса Фокс

 
По теме
МФЦ взамен кадастровой палаты - Газета Новости Югры Автор текста:  Юлия Глушко Сургутяне теперь могут зарегистрировать право собственности по экстерриториальному принципу в многофункциональном центре.
01.02.2018
Вместо кадастровой палаты – в МФЦ - ИД Новости Югры Сургутяне теперь могут зарегистрировать право собственности по экстерриториальному принципу в многофункциональном центре.
31.01.2018
09:30 17/01/2018 Факт утраты архивных документов на старый дом и отсутствие информации об обстоятельствах его строительства не дают права властям признавать здание самостроем и отказывать в его регистрации.
18.01.2018
 
Бесплатные сотки - не подарок. Земельный надел, который сельская власть бесплатно отдала гражданину, ни в коем случае нельзя считать подарком и при разводе его придется поделить между супругами, как совместно нажитое имущество.
11.01.2018
float: left; margin: 5px - Пенсионный фонд Вместе с принятием 173-го федерального закона о трудовых пенсиях в Российской Федерации в 2002 году начали говорить о накопительной части пенсии .
11.12.2018
float: left; margin: 5px - Пенсионный фонд В здании Муниципального автономного учреждения культуры Белоярского района  «Белоярская централизованная библиотечная система»  состоялось заседание Координационного совета  по реализации демографической и семейной полит
11.12.2018
 
Уведомление о поступлении жалобы и о приостановлении торгов до рассмотрения жалобы по существу   Управление Федеральной антимонопольной службы по Ханты-Мансийскому автономному округу-Югре (далее по тексту — Х
11.12.2018
По иску прокурора Сургутского района с руководителя организации взыскан ущерб, причиненный налоговым преступлением - Прокуратура ХМАО Прокурор Сургутского района обратился в суд с исковым заявлением о взыскании с руководителя ООО «Техпортал» ущерба, причиненного бюджетной системе Российской Федерации, в размере 8 млн.
11.12.2018
float: left; margin: 5px - Пенсионный фонд Вместе с принятием 173-го федерального закона о трудовых пенсиях в Российской Федерации в 2002 году начали говорить о накопительной части пенсии .
11.12.2018 Пенсионный фонд
По иску прокурора Сургутского района с руководителя организации взыскан ущерб, причиненный налоговым преступлением - Прокуратура ХМАО Прокурор Сургутского района обратился в суд с исковым заявлением о взыскании с руководителя ООО «Техпортал» ущерба, причиненного бюджетной системе Российской Федерации, в размере 8 млн.
11.12.2018 Прокуратура ХМАО
После долгих обсуждений на общественных слушаниях и кропотливой работы Думы с администрацией города, Нижневартовск обзавелся бюджетом на 2019 и плановые 2020-2021 годы.
07.12.2018 Самотлор-Экспресс
Заплатить положенные суммы бюджетникам, обеспечить строительство жилья для переселенцев из аварийных домов, провести капремонт и прокладку новых дорог и обустроить скверы.
07.12.2018 Самотлор-Экспресс
Сегодня пройдет предпоследнее заседание Думы Нижневартовска в этом году. Самого главного, вопреки традиции, на ноябрьской сессии не случится.
23.11.2018 Самотлор-Экспресс
В Нижневартовске изъято более 700 грамм наркотического средства - УМВД Ханты-Мансийского АО - Югра Накануне в результате проведения оперативных мероприятий сотрудниками ОКОН УМВД России по г. Нижневартовску около одного из домов по улице Мира задержаны молодые люди 1990 и 1991 годов рождения.
10.12.2018 УМВД Ханты-Мансийского АО - Югра
В пятницу, 7 декабря, в Сургутском районе произошла смертельная авария. Как сообщили «Вестнику» в пресс-службе УМВД по ХМАО, в 4 часа дня на 58 км трассы Сургут – Нефтеюганск столкнулись легковой автомобиль и фура.
07.12.2018 Вестник
Фарерские музыканты признались, что напишут песню о Сургуте - ИД Новости Югры Перед тем, как приехать в Сургут, группа «Danjal» (Доньял) побывала в Москве, Великом Новгороде, Великих Луках и Пскове, однако именно концерт в Югре музыканты с Фарерских островов называют уникальным.
11.12.2018 ИД Новости Югры
Награждение.jpg - Администрация Ханты-Мансийский района В Санкт-Петербурге прошел форум социальных инвестиций «Родные города». В форуме приняли участие международные эксперты, партнеры «Газпром нефти» и руководители лучших социальных проектов в территориях присутствия компании.
11.12.2018 Администрация Ханты-Мансийский района
Нажмите для предварительного просмотра изображения - Система образования г.Нижневартовск В честь празднования 900-летия Югры в детском саду № 4 «Сказка» прошёл праздник, посвящённый этому знаменательному событию.
11.12.2018 Система образования г.Нижневартовск
Названы имена победителей фотоконкурса АО «Горэлектрость» объявляет победителей открытого фотоконкурса «Город, залитый светом», который проходил с 15 июля по 30 ноября и собрал почти 400 работ участников.
07.12.2018 Самотлор-Экспресс
В Кубке мира по боксу примут участие спортсмены из 17 стран - ЮграМегаСпорт Ежегодный Кубок мира по боксу нефтяных стран, памяти Героя Социалистического Труда Фармана Курбан оглы Салманова пройдет в Ханты-Мансийске в Центре развития теннисного спорта с 12 по 16 декабря 2018 года.
11.12.2018 ЮграМегаСпорт
Нажмите для предварительного просмотра изображения - Система образования г.Нижневартовск Сказочный шахматный турнир прошёл в детском саду № 48 «Золотой петушок». Участники турнира попали в удивительное шахматное Королевство, где их встретили сказочные персонажи: умная Алиса, весёлый Шляпник,
11.12.2018 Система образования г.Нижневартовск
Лица в истории Югры - Музей Природы и Человека 10 декабря 2018 года – в День рождения Ханты-Мансийского автономного округа – Югры Музей Природы и Человека открывает выставку «Лица в истории Югры».
10.12.2018 Музей Природы и Человека
Объектами возгораний в большинстве случаев стали автомобили, бани и жилые дома По информации пресс-службы ГУ МЧС России по ХМАО-Югре, с 3 по 9 декабря на территории региона зарегистрировано 39 возгораний.
11.12.2018 ТРК Сургутинтерновости
За прошедшие сутки в Югре зарегистрировано 57 преступлений, раскрыто 49, из них: факт причинения телесных повреждений, грабеж, 3 факта мошенничеств и 7 краж.
11.12.2018 УМВД Ханты-Мансийского АО - Югра
Нефтеюганская межрайонная прокуратура провела проверку опубликованных в Интернете сведений о падении ребенка в канализационный колодец.
10.12.2018 Прокуратура ХМАО